Motto: „W dziewięciu przypadkach na dziesięć spór kończy się tym, że każda ze stron przekonana jest bardziej niż kiedykolwiek o swojej racji”
Dale Carnegie

Kilka miesięcy temu, pisałem w swoim felietonie o roszczeniach właściciela działki, położonej przy ul. Kościuszki z przeznaczeniem pod budowę tzw. Pałacu Zdrojowego. Opisałem historię postępowania podczas sprzedaży powyższej działki oraz postępowania dotyczącego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Powstały spór pomiędzy Urzędem Miasta a inwestorem znalazł swój finał w sądzie. 24 maja 2022 roku Naczelny Sąd Administracyjny przyznał rację inwestorowi odnośnie 25 procent zabudowy swojej działki. Przypomnę czytelnikom, że konkretnie chodzi o procent zabudowy - ustalono w NSA, że maksymalna powierzchnia na działce wynosi 25% powierzchni działki. Wykazano, że inne, mniejsze wskaźniki zabudowy, w tym przypadku tylko 16%, naruszają  interes prawny właściciela. A to oznacza, że wolno właścicielowi zabudować teren aż do 25%. Z kolei maksymalna wysokość powinna wynosić do 5 kondygnacji, lecz nie wyżej niż 20 metrów. Zatem o żadnej dominancie, dodatkowych zabudowanych piętrach, o które przy okazji wnioskował właściciel, nie może być mowy. Ale do rzeczy. Ponieważ sprawy sądowe trwały wiele lat.

Przez te lata nie ruszono z budową. Nie prowadzono tam też żadnej działalności gospodarczej. Z tego tytułu, w ubiegłym roku inwestor wystosował do miasta pismo z wnioskiem o wypłatę horrendalnego odszkodowania w wysokości 128 milionów złotych. Moim zdaniem ocena wysokości jest mocno zawyżona i już we wrześniu pisałem o trzech możliwych opcjach:
1. Firma może wywalczyć przez sąd odszkodowanie w realnej wysokości, przykładowo ok. 30 mln zł i budować wszystko zgodnie z obowiązującymi przepisami.
2. Może też wywalczyć odszkodowanie sądownie i działkę odsprzedać innemu podmiotowi.
3. Może negocjować z miastem, odstąpić od odszkodowania, w zamian za zmianę zabudowy, wybudować dominantę wraz z hotelową funkcją obiektu.

Tyle historia. Tymczasem kilka dni temu do Biura Rady Miasta, na ręce przewodniczącego, wpłynęło pismo przedstawiciela inwestora o podjęcie inicjatywy w zakresie polubownego załatwienia sprawy. Inwestor oczekuje też (i tak też się stało) skierowania sprawy do... Komisji Petycji Skarg i Wniosków. Inwestor chce sprawę rozwiązać polubownie i na drodze mediacji. Przynajmniej tak wynika z pisma.

Co mnie osobiście zaciekawiło, to uzasadnienie pisma/wniosku. Inwestor jasno wskazuje na jedną osobę, która, jego zdaniem, dopuściła się manipulacji i mataczenia w powyższej sprawie. Ale też: „Zgodnie z oświadczeniami radnych składanymi przedstawicielom spółki i informacjami dostępnych i z zeznań składanych przez radnych w Prokuraturze w Koszalinie i wydziale ds. Korupcji w KSP w Szczecinie jednoznacznie wynika, że ze strony urzędników Miasta, doszło do dezinformacji i manipulacji w temacie realizacji planowanej inwestycji Pałacu Zdrojowego. Postawa radnych i podjęcie na 42 Sesji RM w dniu 17 maja 2018 roku Uchwały Nr XLII/632/18 w sprawie uchylenia Uchwały Nr XIII/135/15 z dnia 20 października 2015 roku doprowadziło Spółkę do ogromnych strat finansowych i stanowi to podstawę do wniesienia pozwu i żądania  naprawienia szkody” - czytamy w powyższym piśmie. Grubo!

Teraz, kiedy Naczelny Sąd Administracyjny wydał już prawomocny wyrok w powyższej sprawie, mamy wszystko jasne, czarno na białym. Moja ocena tej sprawy jest następująca:
1. Błąd z powierzchnią działki 25% zabudowy zapisany w akcie notarialnym, a zapisanym 16% w załączniku mapowym, był ewidentny. Nie mnie oceniać, czy ten błąd był świadomy (jak wskazuje inwestor) czy nie. Znając życie, prawdopodobnie był to błąd pisarski. Zamiast przyznać się do niego i go szybko skorygować, urzędnicy szli w zaparte, twierdząc publicznie, przy nas, na komisjach, że wszystko jest pod kontrolą i tak stanowi prawo. NSA brutalnie skorygował takie podejście.
2. Inwestor nie wspomniał, a prawdopodobnie o to idzie w clou programu, że od początku chodziło mu o dobudowanie do obiektu dodatkowej powierzchni zabudowy - dominanty na dodatkową wysokość. I nie łudźmy się. Stawiam talary przeciw orzechom, że nie powstanie tam żaden „pałac”. Prawdopodobnie inwestor będzie dążył do zbudowania tam apartamentowca w stylu condohotel. Radni, nie szli radośnie i bezrefleksyjnie inwestorowi w tej sprawie na rękę, bo nie chcieli przerostu kubatury betonowej na tej działce. NSA przyznało nam rację i odrzuciło roszczenia inwestora o dodatkową zabudowę dominantą.
3. Lata lecą, a obiektu nie ma. Nie ma też prowadzonej działalności gospodarczej przez właściciela działki. Z tego tytułu, jak już pisałem, może przysługiwać odszkodowanie. W jakiej wysokości? Trudno powiedzieć. Ale ciężko mi się zgodzić z żądaną kwotą w wysokości prawie 130 milionów złotych.
4. Ewidentny błąd urzędniczy dotyczący powierzchni zabudowy działki, dał inwestorowi pretekst, do wręczenia mu dobrych kart do rozgrywek podczas negocjacji z miastem. Inwestor na pewno powie, że odstąpi od swoich finansowych roszczeń, pod warunkiem, jak miasto zgodzi się na.... no właśnie..., i tu wracamy do sedna sprawy. Apartamentowiec wraz z dominantą prawdopodobnie stanie na działce przy ul. Kościuszki.

Ja osobiście polecam rozwagę w negocjacjach. Trzeba być rozsądnym i mieć na względzie daleko idący interes miasta. Nie stać nas na błędy. Polecam obu stronom maksymę: „Zwiększ stawkę gdy jesteś pewny siebie i skaluj w dół swoje pozycje, gdy brakuje ci przekonania” - Soros. Racja, jak w większości sytuacji jest po środku, a zatem warto zasiąść do stołu i odkryć swoje karty.

Póki co, pismo trafiło do Komisji Skarg, Wniosków i Petycji. Sam jestem ciekawy jakie zdanie zajmie w tej sprawie komisja. Widać , że sprawa będzie miała ciąg dalszy. Do sprawy na pewno powrócę.

Dariusz Zawadzki