Kto by pomyślał, ale to potoczne określenie doczekało się oficjalnej definicji, z której wynika, że jest to przestrzeń publiczna, w której nadmiarowo wykorzystano beton, kosztem zieleni i jej zalet dla miasta. To zjawisko nie ominęło Kołobrzegu, a najbardziej widoczne jest w strefie „A” ochrony uzdrowiskowej i generalnie w całym pasie nadmorskim. Widać to wyraźnie wzdłuż ul. Kasprowicza, gdzie gołym okiem można dostrzec postępującą degradację strefy uzdrowiskowej. Do tego stopnia, że na jednym z posiedzeń komisji uzdrowiskowej zaproponowałem korektę granicy strefy „A”. Odrębny zjawiskiem jest patodeweloperka, której przykłady też mamy od liku. Cechuje ją zakłócenie parametrów zdroworozsądkowego projektowania przestrzeni, np. brak miejsc parkingowych.

W ostatnich dniach scenę polityczną rozgrzał radny Dariusz Zawadzki z prezydenckiego klubu Kołobrzescy Razem, który był łaskaw podczas ostatniej sesji wydalić z siebie oświadczenie, że inwestor nie spotyka się z radnymi, bo „wieść gminna niesie, że inwestor jest policzony”. Chodziło o plan zagospodarowania dla terenu po byłej dyskotece „Mosquito” i hurtowni „Plon”, w którym po zmianach, zwiększono niektóre parametry zabudowy, w tym powierzchnię zabudowy oraz jej wysokość. Jego kolega klubowy z Kołobrzeskich Razem uprzejmie go pouczył, żeby „przestał pier…lić”, a Maciej Bejnarowicz z klubu PiS odesłał go do autora projektu uchwały, czyli Anny Mieczkowskiej. Uchwała przeszła zdecydowaną większością głosów, w tym moim. Nie wiem skąd radny Zawadzki czerpał wiedzę o „policzeniu”, ale z opozycją na ten temat nie rozmawiał. Dobrze byłoby, żeby tą wiedzą publicznie się podzielił. Być może nawet z organami. Z poziomu niedomówień i pomówień przenieśmy się na poziom merytoryczny i minimalną wiedzę, którą każdy radny, który nie jest inżynierem budownictwa lub architektem powinien posiąść, żeby wiedzieć nad czym głosuje.

Po pierwsze. Autorem projektu planu, a także organem, który przeprowadził całą procedurę planistyczną (do głosowania), w tym opiniowanie i uzgodnienia z innymi organami (Zarząd Powiatu, RDOŚ, konserwator zabytków, zarządcy dróg, nadzór górniczy, wojsko i inni) jest prezydent miasta, czyli Anna Mieczkowska. To jej podpis znajduje się pod wnioskiem o skierowanie projektu uchwały pod obrady rady oraz pod samym projektem i jego uzasadnieniem. Pani prezydent projekt ten skonsultowała również z Miejską Komisją Urbanistyczno – Architektoniczną, czyli z fachowcami. Nie jest prawdą, że prezydent jest związany wnioskiem zainteresowanego inwestora. Zapisu projektu są autorskie, korygowane przez uzgodnienia. Uchwałę inicjującą procedurę planistyczną podjęła rada miasta w kwietniu 2022 r. Radny Dariusz głosował za. Pani prezydent wprowadziła do projektu planu trzy nowe elementy. Zaproponowała zwiększenie powierzchni zabudowy z 40 do 50%, ustaliła wskaźnik intensywności zabudowy do „5” i zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej z 30 do 35%. Później wyłożyła plan do publicznego wglądu i wyznaczyła termin debaty publicznej nad projektem. Zainteresowania nie było. Pardon, pozwoliłem sobie spotkać się z naczelniczką miejskiej architektury przed wyłożeniem, żeby upewnić się, że prezydent nie zmieni wskaźnika miejsc parkingowych (wskaźnik ustalono wcześniej na 1,3, co oznacza, że na 10 mieszkań, inwestor będzie musiał zorganizować 13 miejsc dla samochodów, co ma kolosalne znaczenie dla całej inwestycji, o czym za chwilę). Na tym terenie znajduje się również zabytkowy obiekt, wpisany do gminnej ewidencji, chroniony planem. Zaręczono mi, że pani prezydent nie wykreśli go z planu i słowa dotrzymała. To ma znaczenie dla powierzchni zabudowy.

Po drugie. W procedurze planistycznej udział może wziąć każdy. Tak, każdy, kto tylko ma na to chęć. Gwarantuje mu to ustawa. Nikt nie zgłosił żadnego wniosku, nikt nie wniósł żadnej uwagi (uwaga to taka poprawka, nad którą musi się pochylić prezydent, a jak jej nie uwzględni, to wtedy rozstrzyga ją rada). Szkoda, że kolega radny, kwestionujący propozycje Anny Mieczkowskiej, nie skorzystał z tego uprawnienia. Miałby szansę bronić swojej propozycji. Rada może też głosować poprawkę zgłoszoną bezpośrednio na sesji (procedura nie mówi o tym wprost, ale jeżeli rada uzna, że w planie trzeba coś zmienić, to czynności uzgodnień i wyłożenia do publicznego wglądu ponawia się), ale takiej też nikt nie złożył.

Po trzecie. Zakładam, że prezydent Mieczkowska, a w zasadzie jej ludzie dokonali pewnych analiz systemowych, zanim przedłożyli nam projekt planu do uchwalenia. Na pewno przeprowadzili analizę zasadności i wyszło im, że warto, skoro odbyła się cała procedura. Z pewnością dokonali analizy logistycznej, czyli badania otoczenia, dostępności komunikacyjnej, zaopatrzenia w media, gospodarkę odpadami, itd. Może nawet sprawdzili, ile na tej całej operacji zyska budżet miasta z tytułu wzrostu podatku od nieruchomości i być może wpływów z opłaty planistycznej (zakładam, że inwestycja zakończy się w ciągu 5 lat). Ja, na potrzeby swoje i klubu dokonałem pewnych analiz. Oto, co mi wyszło.

Przy 50% powierzchni zabudowy i wskaźniku intensywności do 5, cały teren, który ma około 1,7 ha, można byłoby zabudować obiektem pięciokondygnacyjnym, z czego jedna kondygnacja pod ziemią (parking), czyli parking, parter i trzy pietra do góry. Parking podziemny również wchodzi do intensywności zabudowy (bardzo ważne!). Gdyby inwestor chciał wybudować o jedno piętro więcej, to przy zachowaniu tych samych parametrów parkingowych musiałby wybudować większe mieszkania (sztuka jest sztuka). I tak, przy parterze i 3 kondygnacjach naziemnych, procent zabudowy mógłby wynieść niecałe 50% terenu (przypominam, tam jest zabytkowy obiekt, nieduży, ale jest nienaruszalny i zabiera trochę powierzchni). Jedna kondygnacja – ok. 8,5 tys. m2 (całkowita powierzchnia), łącznie z parkingiem podziemnym daje to ok. 42,5 tys. m2 i ta liczba metrów kwadratowych nie może ulec zwiększeniu (wypadkowa procentu zabudowy i wskaźnika intensywności). Gdyby inwestor chciał wybudować jedną kondygnację wyżej (1+1+4), to procent zabudowy z 50% zmniejszyłby się do 41,64%. Jeżeli inwestor chciałby dobudować kolejne piętro (1+1+5), przy stałych parametrach parkingowych, to ta powierzchnia zabudowy wyniosłaby odpowiednio 35,66%. Przy kolejnej kondygnacji – odpowiednio: 31,1% powierzchni zabudowy całego terenu. Gdyby inwestor był pazerny i chciał wyciągnąć większą liczbę mieszkań, to siłą rzeczy musiałby zapewnić im dodatkowe miejsca parkingowe w obrębie nieruchomości, co przy 35% zieleni, wymusza budowę kolejnej kondygnacji na parking, czyli kosztem powierzchni mieszkalnej.

To oczywiście tylko szacunek, ale parametry są constans. Dochodzi do tego wysokość zabudowy ograniczona 22 metrami i wymogiem wojska, że dominanta, którą wskazano na rysunku planu w dwóch miejscach nie może przekroczyć 26,5 m nad poziom terenu, ale nie więcej, jak 30 m nad poziom morza. Tam jest rzędna terenu ok. 6 m. Łatwo sobie obliczyć. Dominanta wchodzi również do intensywności zabudowy, a więc procent zabudowy spadnie poniżej 30. Czy to będzie moloch? Kwestia gustu. Czy inwestor zmieści przy tych parametrach budynek 9 kondygnacyjny? Tak, pod warunkiem, że dwie kondygnacje będą pod ziemią.

Ważne za to jest coś jeszcze, o czym kolega radny nie wspominał. Teren, o którym jest mowa, jest dobrze skomunikowany. Położony jest w strefie „C” ochrony uzdrowiskowej, czyli bez oddziaływania na strefę „A”.  

Nie jestem radykalnym przeciwnikiem budynków, pod warunkiem, że zostaną spełnione podstawowe warunki dot. parametrów zabudowy, pozwalające na urządzenie zieleni na poziomie co najmniej 30% powierzchni, miejsc parkingowych na minimalnym poziomie wskaźnika 1,3 i proporcjonalnie dobranej wysokości do wskaźnika intensywności zabudowy, a teren jest dobrze skomunikowany.

Jacek Woźniak

P.S. Na tej samej sesji podejmowana była uchwała w sprawie planu dla prywatnej działki przy ul. Plażowej. Powierzchnia zabudowy zwiększyła się z 30% do 50%. Teren biologicznie czynny zmniejszył się z 55% na 30%, wysokość zabudowy wzrosła z 20 do 22 m. Tam kolega wątpliwości już nie miał. Przed sesją jeden z radnych zapytał mnie, czy uzależniam swoje głosowanie od przyjęcia mojej poprawki dot. zwiększenia wskaźnika parkingowego z 1,0 na 1,3. Potwierdziłem, odrzucili, byłem przeciw. Do tematu zabudowy jeszcze wrócę.