W tej kadencji samorządu, a szczególnie w ostatnich dniach, widoczna jest pewnego rodzaju kampania wymierzona w kołobrzeskich deweloperów, którzy realizują w Kołobrzegu inwestycje budowlane. Postanowiliśmy prześledzić, jak to się stało, że ludzie, którzy do niedawna „zbawiali” Kołobrzeg, stali się swoistym kozłem ofiarnym, gdy pomimo działania zgodnego z prawem, są obwiniani za rzeczy, na które nie mają wpływu...

Jest rok 1986. W centrum Kołobrzegu realizowana jest historyczna inwestycja w kwartale Narutowicza-Mariacka-Katedralna-Brzozowa. Powstaje pierwszy budynek, później tzw. „Nowa Starówka”. Informacja ta dostała się do mediów w całej Polsce, jako przykład nowego budownictwa i szansy na mieszkania (zamieściła ją nawet "Kronika Polski"). Budownictwo mieszkaniowe stało się kołem napędowym miejskiej gospodarki, początkowo jako zakładowo-spółdzielcze, a już z początkiem lat 90-tych, jako inwestycje deweloperskie, choć tego słowa wówczas nie używano. Zaczęły powstawać nowe firmy, spółki, zaczęto zabudowywać centrum miasta. „Gazeta Wyborcza” publikuje artykuł „I po dziurze”, nie mogąc się nadziwić, jak to dobrze, że Kołobrzeg się odbudowuje. Miejskie działki schodzą jak ciepłe bułeczki, oczywiście w zależności od koniunktury, z którą było różnie, a ta z kolei uzależniała od siebie akcję kredytową. Kupowano jednak i sprzedawano coraz więcej. W ciągu dekady zabudowano de facto centrum miasta i powiedziano dość, bo zakusy związane z zabudową były o wiele większe, o czym świadczy niedokończony kwartał przy ul. Katedralnej od strony Dubois. Zabrakło ziemi. Oznaczało to gwałtowny skok wartości gruntów. Tam, gdzie mogło sprzedawać miasto, tam do budżetu wpływały ogromne kwoty. Wszyscy się z tego cieszyli, bo były pieniądze na inwestycje i na inne wydatki. Sprzedawano co dało się sprzedać i za tyle, ile płacono. Nie było dyskusji na ten temat, jakiejkolwiek, nawet, gdy miasto sprzedawało tereny zalewowe pod zabudowę mieszkaniową nad Parsętą, na tzw. dawnym osiedlu „Potop” przy Zieleni Miejskiej.

Do pewnego rodzaju opamiętania doszło na krótko w latach 2001-2002. Po kontroli Najwyższej Izby Kontroli wyszła ogromna liczba patologii inwestycyjnych, połączona z utratą sporej ilości terenów zielonych i zagrożeniem przeurbanizowania uzdrowiska. W strefie uzdrowiskowej bowiem nie budowano sanatoriów, ale apartamentowce, których tam być nie powinno, ale skutecznie to kamuflowano. Wówczas, w „Gazecie Kołobrzeskiej” ukazała się seria artykułów o zagrożeniach, które to ze sobą niesie. Ówczesny prezydent Zbigniew Błaszczuk wskazywał, że uzdrowisko uzdrowiskiem, ale Kołobrzeg jest wczasowiskiem, bo przez 2 miesiące ludzie muszą zarabiać pieniądze, żeby żyć przez cały rok. Kto miał pieniądze, ten mógł robić co chciał, bo miasto sprzedało lub sprzedawało co tylko mogło, aby wykazać się przed mieszkańcami tzw. „budżetem prorozwojowym”. Jak tego brakowało, to opozycja kroiła rządzących na plasterki, że nie ma inwestycji. I dalej sprzedawano działki gdzie popadło. Wcześniej, pozwolono budować się w bliskości kompostowni i oczyszczalni ścieków. To szczególny przykład, bo działki były tam bardzo tanie, ze względu na otoczenie przemysłowe niekorzystne dla ludzi. Idealna okazja na zakupy, a potem na budowę. A po latach powstał problem, za który zapłacili mieszkańcy, ale warto sprawdzić, kto był temu winien – nie tylko władza, ale także działania mieszkańców.

A mieszkańcy chcieli mieć wszystko. Rosnący popyt na mieszkania nie był w stanie zatrzymać branży budowlanej. Powstawały kolejne spółki, które budowały już co tylko się dało, bo gwarantowało to bardzo dużą stopę zwrotu. Budowano często bez garaży, bez parkingów, bez jakiegokolwiek zaplecza. I  już wszyscy na to się zgadzali. Bo mieszkania gwarantowały szybką stopę zwrotu. Zainteresowanie było ogromne, co windowało ceny. Miasto na tym zyskiwało. A powód był prosty. Gdy pojawiły się środki przedakcesyjne, a potem już środki unijne po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, trzeba było mieć pieniądze na inwestycje, a właściwie na wkład własny. W kadencji 2002-2006 zdjęto większość istniejących zabezpieczeń. Sprzedawano co jeszcze można było, bo potrzeba było pieniędzy. W Kołobrzegu zlikwidowano ostatnią jednostkę wojskową, trzeba było przejąć część mienia po wojsku i rozpoczęto realizację budownictwa socjalnego i komunalnego. Tysiące mieszkań rozdano i sprzedano tanio mieszkańcom. Do tego dochodziło budownictwo inwestycyjne: basen, hala sportowa, lodowisko, itd. To wymagało milionów złotych, kredytów, obligacji, zabezpieczeń miasta. Dobrobyt kołobrzeżan budowano w zamian m.in. za sprzedawane działki i zgody na realizację inwestycji. Warunki zabudowy i plany zagospodarowania tworzył samorząd. Można wręcz powiedzieć, że była to transakcja wymienna: dobrobyt w zamian za budowanie. Niemal nikt temu się nie sprzeciwiał. Wówczas bowiem nie widziano zagrożeń. Inwestorzy, którzy kupowali działki, nie zabudowywali ich od razu. Robili to po kolei, w ramach swoich potrzeb i możliwości kredytowych.

Rządy Janusza Gromka to czas prosperity Polski w Unii Europejskiej. Fundusze unijne lały się rwącym strumieniem. Kołobrzeg zyskał na tym setki milionów. Uregulowano gospodarkę wodno-ściekową, zbudowano nowoczesne elementy przemysłowe w Korzyścienku, zmodernizowano port, którym zarządza spółka komunalna. Przystąpiono do budowy i remontów wielu ulic, modernizacji szkół oraz obiektów publicznych, a wreszcie, budowy obwodnicy. Mieszkańcom mówiono, że to skok cywilizacyjny dla Kołobrzegu. Była to prawda, ale wówczas nikt nie przejmował się, skąd będzie pochodzić część pieniędzy, żeby budżet miasta ten skok mógł wytrzymać. Miasto wystawiało na sprzedaż kolejne działki. Różnie bywało z ich sprzedażą, bo to zależało od koniunktury, ale zawsze coś udawało się sprzedać. Osiągnięto taki poziom nasycenia, że gdy nie nadeszła odpowiedź na ofertę sprzedaży gruntów w Podczelu, za które miasto chciało minimum 100 mln zł (choć próby sprzedaży były już wcześniej), postanowiono zachować je na lepsze czasy. Działki w Kołobrzegu sprzedawane są po dziś dzień. W tym miejscu tylko zaznaczyć trzeba, że obok budowy nowych obiektów, dokonywano rozbudowy i przebudowy obiektów istniejących, znacznie je powiększając i nadając im często nowe funkcje. Zgody na powyższe tłumaczono zwiększonym wpływem podatków do budżetu. Bo realizacja inwestycji to także podatki...

Mijały kolejne lata, zmienna była koniunktura. Inwestorzy mieli problem ze zdobywaniem kolejnych działek pod zabudowę, gdyż ich ceny nie pozwalały na właściwy poziom zwrotu inwestycji. Doszło do przebranżowienia. Z jednej strony budowano obiekty pod sprzedaż i wynajem (rzadziej), z drugiej inwestowano w obiekty turystyczne, przede wszystkim w hotele. Wykorzystywano do tego koniunkturę i charakter miasta. W ten sposób zabudowano strefę uzdrowiskową przede wszystkim na wschodzie, zwiększając jej potencjał, z drugiej, przystąpiono do rozbudowy lub przebudowy obiektów w centrum miasta. Na przeszkodzie części dalszych działań stanęła epidemia, a obecnie wojna w Ukrainie.

Opór mieszkańców dało się zaobserwować w okresie, gdy inwestorzy przebranżowili się w kierunku deweloperki, skupując działki pod budownictwo mieszkaniowe. Działki te były albo we władaniu prywatnym (spółdzielnie mieszkaniowe, agencje rządowe, inne osoby prawne lub fizyczne), co powodowało, że zyski z obrotu nimi nie wpływały już do budżetu miasta, ale do zasobów prywatnych lub państwowych. Ponieważ na tych terenach albo obowiązywały i tak atrakcyjne zapisy planu, wydane lata wcześniej, albo ze względu na właściwość prawa, trzeba było wydawać stosowne warunki na zabudowę terenu, co prawda, tu i ówdzie z bonusami, zwiększającymi zysk ze sprzedaży, pociągnęło to falę krytyki. Ta fala napędzana jest także tym, że przedsiębiorcy, zwani deweloperami, posiadają odpowiednie środki kapitałowe, aby np. sponsorować działania społeczne czy polityczne, co wielu się nie podoba, bo w ten sposób mogą wpływać na przebieg miejskiej polityki i nie tylko w zakresie kierunków zabudowy.

Warto jednak pochylić się nad tym, dlaczego kołobrzeżanie byli tak krótkowzroczni i na to pozwolili. Dlaczego przez 20 lat nie chcieli mieć nad tym kontroli. Dlaczego do Rady Miasta wybierani byli ludzie nie tylko bez kompetencji, ale także bez moralnych kręgosłupów? Zgodnie z obowiązującą teorią, naród ma taką władzę, na jaką zasłużył. Mówiąc inaczej, to obywatele decydują bezpośrednio, kto ich reprezentuje. Widoczny w Kołobrzegu niski poziom partycypacji społecznej, stworzony dobrobyt kosztem miasta, co dziś widoczne jest gołym okiem, był korzyścią dla wszystkich. Mieszkańcy mieli nowe inwestycje, mieszkania, zapewnione szkolnictwo, promocję, pracę – jakakolwiek by ona nie była, rekordowo niskie bezrobocie nie wzięło się z tego, że kołobrzeżanie łowią ryby w Parsęcie, albo w Bałtyku. To wpływało po pierwsze, na poparcie polityczne dla tak prezentowanych rozwiązań, po drugie, zwiększało oczekiwania społeczne dla dalszych działań kierunkowych. Władzy dwa razy powtarzać nie trzeba. Sprzedawano, reinwestowano. Gdy popyt społeczny rósł, w ostatnich wyborach sypnięto rozwiązaniami socjalnymi, których przedsmak – bezpłatną komunikację, mieliśmy kadencję wcześniej. Wybrana demokratycznie władza analizowała, badała, upewniała się, jak będą reagować wyborcy. A wyborców w Kołobrzegu nie interesowało, skąd w budżecie biorą się pieniądze. Władza zaś pokazywała na zewnątrz, jak jest skuteczna, jak zwiększa przychody i jak rozdaje je, zgodnie z filozofią partycypacji. Nawet budżet obywatelski i wykonane za zgodą mieszkańców buble, dziś rdzewiejące siłownie na świeżym powietrzu, które za 50 lat ktoś być może uzna za rozwiązania dla ubogich, kosztowały krocie, choć koszt-efekt jest dla nich miażdżący. Ale Kołobrzeg stać było na takie rzeczy, byle suweren był zadowolony. Ostatecznie, suweren nie będzie szukał winy u siebie.

I suweren znalazł winnych. Winni są deweloperzy. Bo za dużo chcą, za dużo mają, a jeszcze więcej mogą. Co może niezorganizowana społeczność miejska? Jak widać po komentarzach na portalach społecznościowych, nic nie może. „Zbawiciele” Kołobrzegu stali się teraz złem koniecznym, choć przez niemal 30 lat byli odpowiedzialni za sporą część miejskiej koniunktury, budowę mieszkań, tworzenie miejsc pracy, obrót pieniądza w gospodarce miejskiej w najtrudniejszych okresach jej funkcjonowania w okresie transformacji społeczno-politycznej. W analizie, winy nie można jednak zrzucać na wygodnego suwerena. Podkreślić należy także niekompetencję i krótkowzroczność rządzących. Mirocice, jako tereny cenne przyrodniczo, miały być chronione brakiem planu zagospodarowania przestrzennego i nigdy nie zabudowane. Zmieniła się władza, zmieniło się zdanie. Dlaczego było to możliwe? Bo miasto nie chciało kupić hektarów, bo były za drogie. Kupił prywatny inwestor, który chce tam realizować budownictwo i odtworzyć dawną podkołobrzeską miejscowość. Kolejne problemy, to sprzedawanie atrakcyjnych działek, a potem próba blokowania ich zabudowy, bo tak chcą mieszkańcy. Przykładem jest Podczele, gdzie po 20 latach od zakupu, przystąpiono do zabudowy. 20 lat temu nikt tym się nie przejmował: ani mieszkańcy, ani władza. Pieniądze zasiliły miejski budżet...

Deweloperzy byli dobrzy, gdy płacili pieniądze do miejskiego budżetu, a potem podatki od nieruchomości. Jak widać, gdy płacą jej mniej, albo też już nie muszą płacić, bo mają do dyspozycji rynek wtórny, obarczono ich winą za całe zło: kiepskie miejsca pracy, bo słabo płatne, brak miejsc do parkowania, przeurbanizowanie. Wniosek: ludzie nie lubią, gdy ktoś pokazuje im złe strony i ostrzega. Ludzie wolą wieści optymistyczne. Gdy złe rozwiązania powodują reperkusje, szukają winnych wszędzie, tylko nie po swojej stronie. Zazwyczaj, znalezienie winnego jest niezwykle szybkie. Powstaje pytanie, czy jest to zgodne ze stanem rzeczywistym...

Robert Dziemba